<div id="6wer6"></div>

    1. 返回首頁
      上海金融報CURRENT AFFAIRS
      上海金融報 / 正文
      房地產信托短期或隨樓市“入冬”
      如何優化布局考驗信托公司能力

        今年以來,在經濟、市場、監管等多重因素的影響下,傳統信托產品中唯有房地產信托“一枝獨秀”。然而,三季度以來,國內樓市迎來陣陣寒意,房價漸顯下滑態勢,與之密切相關的地產信托規模也在短期內大幅下降。

        業內專家表示,樓市不景氣給房地產信托的運作造成困難。一部分前期資金集中投向地產領域的信托公司或面臨調整,未來信托公司如何進一步優化地產業務布局,規避雷區,成為當務之急。

        地產信托運作難度增大

        今年樓市“金九銀十”已成泡影,而給樓市“輸血”的地產信托似乎也提早“入冬”。

        多個統計口徑最新數據顯示,國內房地產信托高位跳水。用益信托在線統計顯示,今年9月集合信托市場共發行房地產信托產品368款,發行規模652.97億元;而8月共計發行房地產信托產品519款,募集資金量1009.81億元。兩廂比較,9月房地產信托發行規模下降35.34%,接近四成,并且發行數量環比也下滑29.09%。

        普益標準發布的《信托理財市場月報》顯示,9月共有61家信托公司發行1238款集合信托產品,發行數量環比下降13.97%。同時,9月57家信托公司成立1200款集合信托產品,成立數量環比下降8.81%,共募集資金1005.99億元,環比減少231.65億元,降幅超過18%。

        資深信托研究員袁吉偉對《上海金融報》記者表示,近期國內房地產調控仍呈現高壓態勢,而且前期重要的去庫存政策有逐步退出的趨勢,同時長效供給機制也在加快建立,房地產行業景氣度呈現下行走勢。“這將對房地產信托的運作帶來更大難度,包括業務策略的調整、新業務風險的識別,以及存續業務的有效風險管理。尤其是,個別前期房地產信托集中度較高的信托公司,可能更需要關注相關政策變化的后續應對。”

        “今年以來,各信托公司對于房地產業務的依賴度上升,在當前背景下,地產信托后續展業難度會有所增大,包括風險項目的出現,使得未來可能會對經營業績增大帶來一定壓力。”袁吉偉表示,從短期看,房企、各區域地產分化趨勢相對明顯,因此信托公司可進一步優化業務布局,如在房企選擇上,與實力更強的企業加強深度合作;在區域布局上,減少參與三四線城市項目;另外,在項目類型上,可以拓展長租、存量資產持有等業務。

        而對于9月房地產信托規模的大幅下滑,袁吉偉表示,這是否信托公司主動收縮的表現還需要觀察,“因為有時候月度直接波動較大,而且9月臨近國慶假日,實際發行天數有所減少。但預計未來房地產信托發行將跟隨行業景氣度下行。”

        房地產信托仍有“安全墊”

        “目前房地產信托規模的下滑在一定程度上反映了信托公司對樓市看法的分歧。”復旦大學信托研究中心主任殷醒民對《上海金融報》記者表示,“不同信托公司對樓市未來走勢判斷不一:部分信托公司開始格外小心,擔心房價會出現大幅下跌,進而影響信托公司資金的回收;但也有不少信托公司對樓市比較有信心,在控制風險的前提下,認為房地產投資仍是較好的項目。”

        在殷醒民看來,雖然近期國內房地產價格出現了下跌,并且這種下行趨勢仍將在一段時間內持續,但并不會給信托公司的地產項目帶來太大的風險,“由于信托產品從成立、發行到兌付基本上都會有1-2年的時間,這將給現在運營中的房地產信托產品充分的回旋時間。”

        “近期房地產市場有不少利空消息,既有來自市場的,也有政策層面的。雖然短期不利于房價,但其中一些政策調整對市場長期健康發展有利。比如,預售制度本身值得商榷,取消預售對樓市穩健發展有利,但這種調整一開始會帶來開發商資金鏈緊張、庫存增加等問題,投資者需要對此有心理準備。”殷醒民認為,“樓市目前的調整可能會維持一段時間,然后可能會迎來轉機。目前在國內經濟體系中,房地產占比較重,如果樓市在一年內持續下跌,對宏觀經濟影響較大。因此,今年年底或明年3月,穩樓市、助力市場長期健康發展的政策可能會出臺,鑒于此,當前信托公司并不需要格外恐慌。”

        殷醒民表示,與其他投資領域相比,房地產有其自身特點。“房地產信托投資與股市不同,有‘安全墊’,包括土地質押、股權質押,以及其他一些擔保措施。值得注意的是,不少信托計劃中,融資對象——開發商還會投入自有資金,大概在30%左右,除非該地產項目未來出售時價格跌逾30%,否則不會帶來太大的風險。”

        殷醒民進一步表示,從目前來看,未來一段時間,信托公司主要的投資方向仍將是房地產和政府項目。就房地產信托而言,投資者需重視交易對象的選擇,簡單來說,要盡量避免中西部的地產項目。同時,規避中小房企,投向上市房企或大房企更有保障。

        袁吉偉表示,未來投資者應該做好風險控制,保障資金安全。一方面要控制好房地產信托投資的規模,不要為了追求高收益過多購買房地產信托,要進行分散投資。另一方面要優選融資主體,優先購買實力強、市場品牌好、項目市場前景好的產品;重視信托公司過往地產信托產品的業績和風險把控,購買具有專業管理能力的信托公司產品。

      責任編輯:李昂
      快乐12开奖结果查询

      <div id="6wer6"></div>

          <div id="6wer6"></div>