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      “金九銀十”遠去 樓市復歸居住屬性

        樓市“金九銀十”又至,但今年不僅“金九”爽約,成交降溫,“銀十”開局也沒有絲毫升溫跡象。事實上,與以往的銷售旺季相比,近兩年房地產市場“金九銀十”都顯得有些黯淡。在業內人士看來,傳統“金九銀十”已經遠去,主要原因在于市場各方對樓市預期已不如之前樂觀。

        土拍市場流拍增多

        當下,土地市場頻現轉冷信號,低溢價乃至底價成交漸成常態,流拍案例持續增多。根據中國指數研究院的數據,今年土地流拍達到歷史相對高位,截至9月底,全國房地產市場土地流拍已超過800宗。其中,一線城市13宗(去年4宗),二線城市238宗(去年106宗)。 

        同策研究院總監張宏偉告訴《上海金融報》記者,從土地市場來看,今年不同類型城市都出現流拍現象,“金九”市場也延續了這樣的情況。“首先,部分房企資金面緊張,不再拿高價地。其次,一二線城市房價調控壓力較大,出讓土地條件愈加嚴苛,拍下高價地卻無法再高價賣出,不劃算。第三,很多土地有自持屬性,無法給房企帶來資金流,影響資金周轉效率,因此企業拿地越來越謹慎,導致很多土地流拍。”

        張宏偉表示,雖然土地市場低迷,但對房企來說,反而是調整布局的重要窗口期,一些企業的重心可能會回歸一二線城市。“之前房企布局已下沉到三四線甚至四五線城市,同時風險有所增大。現在一二線城市土地價格降低,甚至出現流拍,部分房地產企業或將重回一二線城市,尤其二線城市的項目才是企業利潤來源的大本營,市場需求相當大。我認為這是一個周期性的布局機會點,房企應該會調整原有的布局策略。”

        易居中國研究中心高級研究員楊科偉對《上海金融報》記者表示,在調控政策持續發力,融資壓力漸增的情況下,房地產企業觀望情緒愈加濃重,普遍降低新增拿地力度,部分房企甚至階段性退出土拍市場。今年7月,土地流拍現象達到高峰,雖然“金九”時有所好轉,但從整體看,土拍市場轉冷將趨常態化,地價由升轉降的拐點將至,部分城市地價更是率先向下調整。“當然,核心一二線城市土地市場前景仍看好,特別是中心城區和熱門宅地仍是不可多得的資源稀缺品,這類項目去化前景依舊不成問題。”

        楊科偉認為,鑒于多數城市土地供應有前低后高的市場慣例,預計四季度將是土地供應高峰期,屆時核心城市將明顯加大供地力度,其中不乏核心地段的熱門宅地。對資金相對較充裕的房企而言,逆周期拿地可有效控制土地成本,四季度或將成為企業在核心城市拿地補倉的良機。

        多地成交再現低迷

        9月,與土地流拍相伴生的,樓市成交也不盡如人意,商品住宅成交量環比下跌7%,同比大體持平。基于新開盤項目去化率普遍回落,疊加打折促銷、特價房案例增多,市場壓力逐步顯現。總體來看,一線城市在經歷前期低迷后,隨著供應放量,成交熱度回升;二三線城市在調控加碼、后繼需求不濟的情況下,短期供求難有亮眼表現。

        到了10月,不少城市的成交量又現低迷。根據CRIC研究中心監測的商品住宅成交數據,國慶黃金周期間(10月1日-7日),31個重點監測城市成交表現低迷,成交量環比大跌近70%,降至歷史低位,同比下滑27%。其中,重慶、青島、南京等13城成交量同比下降超過50%,杭州、揚州、建陽同比跌幅超80%。總體來看,不同能級城市間差異明顯,一線、三四線城市好于去年同期,二線城市同比降幅顯著。

        具體來看,一線城市成交量整體回升,同比上漲37%。僅深圳同比下降49%,北京、上海和廣州成交量均大幅回暖,同比漲幅都在40%以上,其中北京成交面積雖持續低位,但同比增幅明顯,上海成交面積同比漲幅更達243%。

        二線城市成交量跌多漲少,同比銳減34%,半數成交量同比跌幅在50%以上,杭州、青島同比分別下滑80%、78%。楊科偉表示,由于前期大體量開盤產品簽約較低影響到成交量,且因限價政策執行較為寬松,一二手房差價不大,客戶觀望情緒濃厚,國慶期間成交也不太理想。與之相對,長春、蘇州、寧波等城市成交量同比大漲,尤其蘇州同比漲幅高達292%。此外,持續火熱的武漢市場國慶期間成交量同、環比皆有20%以上增長。

        三四線整體成交量同比小幅上漲1%,環比全部下行。楊科偉表示,今年以來,三四線城市成交量持續高位運行,前期基數普遍較高。大多數城市成交表現不振,江門、舟山、廊坊、揚州、建陽等城市成交面積不足1萬平方米,其中,揚州、建陽同比跌幅均在90%以上。

        楊科偉告訴《上海金融報》記者,9月、10月樓市降溫較為明顯,“原因更多在于該買房的人已經買到房,沒買房的人可能已經買不起房。”但楊科偉指出,整體來看,一二三線城市樓市降溫的情況沒有大家想象的那么嚴重,即使有降溫現象,現在也只是“剛冒頭”。

        “當下資本市場融資環境比較嚴格,導致企業資金面較緊張,加上快到年底,企業銷售目標及回款壓力增大,預計10月前后房企大幅降價現象會越來越多,且會持續到明年三季度。”張宏偉表示,“這個階段的市場會處于持續調整期,使房屋不斷回歸居住屬性。”

        值得關注的是,“十一”期間房企動作不斷,一方面,降價、打折甚至一成首付等措施再現,開發商都渴望在市場降溫前加緊“出貨”,實現資金回籠。另一方面,因降價或變相打折造成的業主維權現象頻現,如國慶期間上海浦東某樓盤發生大規模業主維權,據稱原因是開發商搞陰陽合同,不按上海市政府要求的一房一價政策銷售,一夜間將備案均價每平方米35000元降到26000-28000元銷售。又如江西上饒某樓盤,因從每平方米10000元降到7000元,遇大量業主維權,導致售樓部被砸。

        那么,房企在接下來一段時間處境會如何?楊科偉表示,其實不少房企發展還是比較好的,只是單月業績比以往有所下滑,項目推進也比之前有所減速。他指出,“樓市很多年都沒有‘金九銀十’了,今年9月和10月房地產市場相對平穩,很平常,既沒那么好,也沒那么差。并且,市場活躍的時間不定,以往的淡季可能是現在的活躍期,而活躍期很多時候并不出現在9月和10月。”

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      責任編輯:李昂
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