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      “金九银十”远去 楼市复归居住属性

        楼市“金九银十”又至,但今年不仅“金九”爽约,成交降温,“银十”开局也没有丝毫升温迹象。事实上,与以往的销售旺季相比,近两年房地产市场“金九银十”都显得有些黯淡。在?#30340;?#20154;士看来,传?#22330;?#37329;九银十”已经远去,主要原因在于市场各方对楼市预期已不如之前乐观。

        土拍市场流拍增多

        当下,土地市场频现转冷信号,低溢价乃至底价成交渐成常态,流拍案例?#20013;?#22686;多。根据中国指数研究院的数据,今年土地流拍达到历史相对高位,截至9月底,全国房地产市场土地流拍已超过800宗。其中,一线城市13宗(去年4宗),二线城市238宗(去年106宗)。 

        同策研究院总监张宏伟告诉《上海金融报》记者,从土地市场来看,今年不同类?#32479;?#24066;都出?#33267;?#25293;现象,“金九”市场也?#26377;?#20102;这样的情况。“首先,部分房企资金面紧张,不再拿高价地。其次,一二线城市房价调控压力较大,出让土地条件愈?#21451;?#33499;,拍下高价地?#27425;?#27861;再高价卖出,不划算。第三,很多土地有自持属性,无法给房企带来资金流,影响资金周转效率,因此企?#30340;?#22320;越来越谨慎,导致很多土地流拍。”

        张宏伟表示,虽然土地市场低迷,但对房企来说,反而是调整布局的重要窗口期,一些企业的重?#30446;?#33021;会回归一二线城市。“之前房企布局已下沉到三四线甚至四五线城市,同时风险有所增大。现在一二线城市土地价格降低,甚至出?#33267;?#25293;,部分房地产企业或将重回一二线城市,尤其二线城市的项目才是企业利润来源的大?#23621;?#24066;场需求相当大。我认为这是一个周期性的布局机会点,房企应?#27809;?#35843;整原有的布局策略。”

        易?#21448;?#22269;研究中心高级研究员杨科伟对《上海金融报》记者表示,在调控政策?#20013;?#21457;力,融资压力渐增的情况下,房地产企业观望情绪愈加浓重,普遍降低新增拿地力度,部分房企甚至阶段性退出土拍市场。今年7月,土地流拍现象达到高峰,虽然“金九”时有所好转,但从整体看,土拍市场转冷将趋常态化,地价由升转降的拐点将至,部分城市地价更是率先向下调整。“?#27604;唬?#26680;心一二线城市土地市场前景仍看好,特别是中心城区和?#35753;?#23429;地仍是不可多得的?#35797;?#31232;缺品,这类项目去化前景依旧不成问题。”

        杨科伟认为,鉴于多数城市土地供应有前低后高的市场惯例,预计四季度将是土地供应高峰期,届时核心城市将明?#32422;?#22823;供地力度,其中不乏核心地段的?#35753;?#23429;地。对资金相对较充裕的房企而?#35029;?#36870;周期拿地可有效控制土地成本,四季?#28982;?#23558;成为企业在核心城市拿地?#20849;?#30340;良机。

        多地成交再现低迷

        9月,与土地流拍相伴生的,楼市成交也不尽如人意,商品住宅成交量环比下跌7%,同比大体持平。基于新开盘项目去化率普遍回落,叠加打折促销、特价房案例增多,市场压力逐步显现。总体来看,一线城市在经历前期低?#38498;螅?#38543;着供应放量,成交热度回升;二三线城市在调控加码、后继需求不济的情况下,短期供求难有亮眼表现。

        到了10月,不少城市的成交量又现低迷。根据CRIC研究中心监测的商品住宅成交数据,国庆黄金周期间(10月1日-7日),31个重点监测城市成交表现低迷,成交量环比大跌近70%,降至历?#36820;?#20301;,同比下滑27%。其中,重庆、青岛、南京等13城成交量同比下降超过50%,杭州、扬州、建阳同比跌幅超80%。总体来看,不同能级城市间差异明显,一线、三四线城市好于去年同期,二线城市同比降幅显著。

        具体来看,一线城市成交量整体回升,同比上涨37%。仅深圳同比下降49%,?#26412;?#19978;海和广州成交量均大幅回暖,同比涨幅都在40%以上,其中?#26412;?#25104;交面积虽?#20013;?#20302;位,但同比增幅明显,上海成交面积同比涨幅更达243%。

        二线城市成交量跌多涨少,同比锐减34%,半数成交量同比跌幅在50%以上,杭州、青岛同比分别下滑80%、78%。杨科伟表示,由于前期大体量开盘产品签约较低影响到成交量,且因限价政策执行较为宽松,一二手房差价不大,客户观望情绪浓厚,国庆期间成交也不太理想。与之相对,长春、苏州、宁波等城市成交量同比大涨,尤其苏州同比涨幅高达292%。此外,?#20013;?#28779;热的武汉市场国庆期间成交量同、环比皆有20%以上增长。

        三四线整体成交量同比小幅上涨1%,环比全部下行。杨科伟表示,今年以来,三四线城市成交量?#20013;?#39640;位运行,前期基数普遍较高。大多数城市成交表现不振,江门、舟山、廊坊、扬州、建阳等城市成交面积不足1万平方米,其中,扬州、建阳同比跌幅均在90%以上。

        杨科伟告诉《上海金融报》记者,9月、10月楼市降温较为明显,“原因更多在于该买房的人已经买到房,没买房的?#19997;?#33021;已经买不起房。”但杨科伟指出,整体来看,一二三线城市楼市降温的情况没有大家想象的那么?#29616;兀词?#26377;降温现象,现在也只是?#26696;?#20882;头”。

        “当下资本市场融资环境比较严格,导致企业资金面较紧张,加上快到年底,企业销售目标及回款压力增大,预计10月前后房企大幅降价现象会越来越多,?#19968;岢中?#21040;明年三季度。”张宏伟表示,“这个阶段的市场会处于?#20013;?#35843;整期,使房屋不断回归居住属性。”

        值得关注的是,“十一”期间房企动作不断,一方面,降价、打折甚至一成首付?#21364;?#26045;再现,开发商都渴望在市场降温前加紧“出货?#20445;?#23454;现资金回笼。另一方面,因降价或变相打折造成的业主维权现象频现,如国庆期间上海浦东某楼盘发生大规模业主维权,据称原因是开发?#35848;?#38452;阳合同,不按上海市政府要求的一房一价政策销售,一夜间将备案均价?#31185;?#26041;米35000元降到26000-28000元销售。又如江西上饶某楼盘,因从?#31185;?#26041;米10000元降到7000元,遇大量业主维权,导致售楼部被砸。

        那么,房企在接下来一?#38382;?#38388;处境会如何?杨科伟表示,其实不少房企发展还是比较好的,只是单月业绩比以往有所下滑,项目?#24179;?#20063;比之前有所减速。他指出,“楼市很多年都没有‘金九银十’了,今年9月和10月房地产市场相对平稳,很平常,既没那么好,也没那么差。并且,市场活跃的时间不定,以往的淡季可能是现在的活跃期,而活跃期很多时候并不出现在9月和10月。”

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      责任编辑:李昂
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