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      公積金新政“趨嚴”的必然與保剛需的“必須”

        前不久北京公積金新政一出,坊間立刻掀起一陣熱議。

        根據公積金新政,購房貸款首付變高、最高期限下降、首付比例提高、獲取高額度貸款周期變長、二套房“認房又認貸”,一系列政策明確顯示,未來購房貸款標準趨于嚴格。

        市場普遍認為,本次公積金新政傳遞出了政府堅決調控北京樓市的信號,也在一定程度上符合了“先租后買”的政策導向。特別是在新規中,公積金繳存年限與貸款額度掛鉤,意味著在正常情況下可貸滿120萬元需要繳存11年以上。對此,北京住房公積金管理中心負責人表示,“這主要是為了引導市民合理住房消費,落實‘租購并舉’‘先租后買’”。這與前期樓市調控政策導向相一致。

        然而,在北京購房不易已是老問題,政府調控趨嚴也不是新鮮事。而與此前一系列政策調控相比,新政的爭議之處在于如下幾點。

        一是公積金新政施行后,剛需購房者是否受到明顯影響?

        實際上,與北京大多數地段的高房價相比,公積金120萬元的貸款上限可謂杯水車薪,幾乎只有四環以外、非重點學區、小戶型(一室一廳或更小戶型)的“二手房”購房者才能以合理比例使用公積金貸款,否則或使用“組合貸”的方式購房、或不得不使用高額首付,而這往往超出普通家庭的承受能力。因此,對公積金貸款依賴程度較高的購房者大多數屬于剛需群體。

        不僅如此,剛需購房者可能因“購房可能性下降“而轉變為剛需租房者。但問題是,租房這個選項也不容易。目前長租公寓市場正處于初步建設階段,與龐大的市場需求相比,優質供給仍顯不足,甚至即使是滿足“質量安全”的合規租房,也是“一房難求”。部分長租公寓曝光的“甲醛事件”仍處在不斷發酵過程中。

        實際上,鼓勵“租賃并舉”中刺激需求固然重要,但同樣緊迫的是要優化租房供給、提供價格合理和安全優質的房源。

        二是如何評判新政對區域發展的階段性影響?

        新政一出,最受關注的就是新政的“擠出效應”。高房價短期難改,租房難也需要一段時間建設來緩解。而在這段“建設期”內,“居住”矛盾的短期激化會不會對中低收入群體,特別是剛參加工作的年輕人以及職位不穩但進入結婚生子狀態的群體構成了更高的購房門檻?

        從短期的實際影響來看,或許“是的”。新政及提高購房門檻的確會影響部分群體的“定居需要”。當然,是否就此會對人才有“擠出效應”,答案不僅僅與房子相關,還會與發展機會、公共設施、文化氛圍等多重因素相關。但必須看到,新規是否為留京奮斗的年輕人在住房指標上立了一個“更高的門檻”。

        從中長期的市場預期調節來看,房貸政策的趨嚴趨緊有其必然性。此前,基于相對較高的宏觀經濟增速、穩定預期下的房價上升趨勢以及個人職業發展“越來越好”的樂觀期待,不少人曾懷有“高收入增長足以支撐眼下較高的房貸”的樂觀想法。但是,隨著宏觀經濟不確定因素增多、持續高速增長壓力增大、個人職業發展受到多重因素沖擊之下,繼續按照此前的“慣性思維”貸款而不考慮自身可承受能力,有可能埋下更大的風險隱患。

        因此,新政在制定的“細節”上或許有值得探討的地方,但明確的房貸收緊信號也有其必然性。

        三是新政是否會擴大至其他城市?

        北京“居難”久,何處安居易?更令市場關注的是,其他城市會不會緊隨北京之后調整公積金貸款政策?

        實際上,早在前幾個月,廣東、內蒙古、廣西、武漢等地已經收緊了公積金提取政策,特別是異地購房、離婚購房等存在違規操作空間之舉,但多地也都強調,支持提取公積金用于購買首套住房或二套改善型住房。而無論從樓市格局還是從城市發展需要的角度來看,大多數地區的政策導向與北京仍有不同。從前者來看,北京地區租房市場需求旺盛,而高房價問題多年難解,亟待租售并舉新格局建立;從后者來看,與北京地區的“控制新增人口規模”導向相比,多地仍以吸引人才為主。因此,其他城市直接復制或跟隨北京公積金新政的可能性不大。但是,對于此前存在“操作漏洞”的一些違規提取、貸款行為,公積金政策的管理也將趨嚴趨緊。

        總之,北京公積金新政所釋放的樓市政策導向信號是明確的,也有其道理。但值得提醒的是,與商業貸款等多種金融手段相比,公積金制度設計與安排本意上應當更大程度支持剛需購房者。而在“替代性方案”培育尚不成熟的前提下,新政在趨嚴趨緊的必然下仍要衡量一個“必須”——盡可能保障剛需的權益。

      責任編輯:楊喜亭
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