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      公积金新政“趋严”的必然与保刚需的“必须”

        前不久?#26412;?#20844;积金新政一出,坊间立刻掀起一阵热议。

        根据公积金新政,购房贷款首付变高、最高期限下降、首付比例提高、获取高额度贷款周期变长、二套房“认房又认贷?#20445;?#19968;系列政策明确显示,未来购房贷款标准趋于严格。

        市场普遍认为,本次公积金新政传递出了政府坚决调控?#26412;?#27004;市的信号,也在一定程度上符合了“先租后买”的政策导向。特别是在新规中,公积金缴存年限与贷款额度挂钩,意味着在正常情况下可贷满120万元需要缴存11年以上。?#28304;耍本?#20303;房公积金管理中心负责人表示,“这主要是为了引导市民合理住房消费,落实‘租购并举’‘先租后买’”。这与前期楼市调控政策导向相一致。

        然而,在?#26412;?#36141;房不易已是老问题,政府调控趋严也不是新鲜事。而与此前一系列政策调控相比,新政的争议之处在于如下几点。

        一是公积金新政施行后,刚需购房者是否受到明显影响?

        ?#23548;?#19978;,与?#26412;?#22823;多数地段的高房价相比,公积金120万元的贷款上限可谓杯水车薪,?#36127;?#21482;有四环以外、非重点学区、小户型(一室一厅或更小户型)的“二手房”购房者才能以合理比例使用公积金贷款,否则或使用“组合贷”的方式购房、或不得不使用高额首付,而这往往超出普通家庭的承受能力。因此,对公积金贷款依赖程度较高的购房者大多数属于刚需群体。

        不仅如此,刚需购房者可能因“购房可能性下降“而转变为刚需租房者。但问题是,租?#31354;?#20010;选项也不容?#20303;?#30446;前长租公寓市场正处于初步建设阶段,与庞大的市场需求相比,优?#20351;?#32473;仍显不足,甚至?#35789;?#26159;满足“质量安全”的合规租房,也是“一房难求”。部分长租公寓曝光的“甲醛事件?#27604;源?#22312;不断发酵过程中。

        ?#23548;?#19978;,鼓励“租赁并举”中刺激需求固然重要,但同样紧迫的是要优化租房供给、提供价格合理和安全优质的房源。

        二是如何评判新政对区域发展的阶段性影响?

        新政一出,最受关注的就是新政的“挤出效应”。高房价短期难改,租房难也需要一段时间建设来缓解。而在这段“建设期”内,“居住”矛盾的短期激化会不会对中低收入群体,特别是刚参加工作的年轻人以及职位不稳但进入结婚生子?#21050;?#30340;群体?#38057;?#20102;更高的购房门槛?

        从短期的?#23548;?#24433;响来看,或许“是的”。新政及提高购房门槛的?#22346;?#24433;响部分群体的“定居需要”。当然,是否就此会对人才有“挤出效应?#20445;?#31572;案不仅仅与房子相关,还会与发展机会、公共设施、文化氛围等多重因素相关。但必须看到,新规是否为留京奋斗的年轻人在住房指标上立了一个“更高的门槛”。

        从中长期的市场预期调节来看,房贷政策的趋严趋紧有其必然性。此前,基于相对较高的宏观经济增速、稳定预期下的房价上升趋势以及个人职业发展“越来越好”的乐观期待,不少人曾怀有“高收入增长足以支撑眼下较高的房贷”的乐观想法。但是,随着宏观经济不确定因素增多、?#20013;?#39640;速增长压力增大、个人职业发展受到多重因素冲击之下,继续按照此前的“惯性思维”贷款而不考虑自身可承受能力,有可能埋下更大的风险隐患。

        因此,新政在制定的“细节”上或许有值得探讨的地方,但明确的房贷收紧信号也有其必然性。

        三是新政是否会扩大至其他城市?

        ?#26412;?#23621;?#36873;本茫未?#23433;居易?更令市场关注的是,其他城市会不会紧随?#26412;?#20043;后调整公积金贷款政策?

        ?#23548;?#19978;,早在前几个月,广东、内蒙古、广西、武汉等地已经收紧了公积金提取政策,特别是异地购房、离婚购房等存在违规操作空间之举,但多地也都强调,支持提取公积金用于购买首套住房或二套改善型住房。而无论从楼市格?#21482;?#26159;从城市发展需要的角度来看,大多数地区的政策导向与?#26412;?#20173;有不同。从前者来看,?#26412;?#22320;区租房市场需求旺盛,而高房价问题多年难解,亟待租售并举新格局建立;从后者来看,与?#26412;?#22320;区的“控制新增人口规模”导向相比,多地仍以吸引人才为主。因此,其他城市直接复制或跟随?#26412;?#20844;积金新政的可能性不大。但是,对于此前存在?#23433;?#20316;漏洞”的一些违规提取、贷款行为,公积金政策的管理也将趋严趋紧。

        总之,?#26412;?#20844;积金新政所释放的楼市政策导向信号是明确的,也有其道理。但值得提醒的是,与商业贷款等多种金融手段相比,公积金制度设计与?#25165;?#26412;意上应当更大程度支持刚需购房者。而在“替代性方案”培育尚不成熟的前提下,新政在趋严趋紧的必然下仍要衡量一个“必须”——尽可能保障刚需的权益。

      责任编辑:杨喜亭
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