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      房地產庫存的測算與“去庫存”的反思:
      整體庫存不高 結構問題突出
      訪上海市人民政府參事盛松成

        2015年中央經濟工作會議提出,2016年經濟社會發展主要是抓好“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大任務。其中,“去庫存”是指化解房地產行業的庫存問題。目前,“去庫存”已取得階段性成果。但是,在“去庫存”過程中也反映出一些問題,這些問題對市場的影響有多大?我國房地產市場庫存到底有多少?我們應該從“去庫存”中總結哪些經驗?近日,《金融時報》記者帶著上述問題專訪了上海市人民政府參事盛松成。

        《金融時報》記者:您認為“去庫存”主要關注點有哪些?

        盛松成:有兩個重要問題與“去庫存”戰略有關,一是我國住房市場庫存到底有多大;二是我國住房的存量究竟有多少。

        一方面,要關注庫存水平的測算。這主要包括商品住宅待售面積、廣義住宅庫存面積。統計局數據顯示,2010年初我國商品住宅待售面積為1.05億平方米,到2014年底達到4.07億平方米,增加了287.6%。2016年2月,商品住宅待售面積達到4.66億平方米的歷史高位。此后,在“去庫存”戰略引導下,待售面積明顯下降,2018年7月待售面積下降至2.69億平方米,較最高點下降了42.27%。自1997年至2015年,廣義住宅庫存面積為29.00億平方米,截至2018年7月廣義庫存面積下降到25.83億平方米。如果考慮到1997年以前的情況(數據缺失),或者考慮到還未開工的已供土地的情況,實際數值會更高。

        需要注意的是,我國住房庫存水平的高低沒有絕對的衡量標準。從狹義庫存的角度來看,按照近5年(2013年至2017年)商品住宅年平均銷售規模12.31億平方米衡量的話,提出“去庫存”戰略時的去化周期為0.37年(4.4個月)。即使按照2008年至2013年年均8.68億平方米的銷售規模來衡量,當時去化周期也僅為0.52年(6.2個月)。由此可見,庫存總量問題并不嚴重。從廣義庫存的角度來看,分別用上述兩個階段銷售規模測算,當時去化周期分別為2.35年(28.3個月)和3.34年(40.1個月)。考慮到工程周期,庫存問題也并不太嚴重。

        另一方面,根據國家統計局數據以及國內有關空置率的指標或觀點來估算,2017年中國城鎮住宅的空置面積為38.7億平方米。

        經測算,我國房地產庫存情況整體上并不高,去化周期僅5個至6個月,但區域結構存在較大的差異,部分三四線城市存在庫存較高的問題。進一步研究發現,一些三四線城市在“去庫存”過程中反而出現“補庫存”的現象,尤其是在人口凈流出的三四線城市,長期庫存風險開始凸顯。此外,要關注我國的存量住房規模。

        所以,我國房地產市場庫存整體水平并不高,主要是結構性問題。通過估算,2015年“去庫存”戰略提出時,35個一二線核心城市待售面積在總庫存中僅占19.33%,而80.67%的庫存都集中在三四線城市。在三四線城市中,庫存也存在分化。2015年12月,在41個城市中,14個城市去化周期低于12個月;19個城市去化周期在12個和24個月之間;41個城市中僅有8個(占比19.5%)城市去化周期超過24個月。

        《金融時報》記者:近幾年的“去庫存”進程對市場產生了哪些影響?

        盛松成:從統計局公布的待售面積來看,“去庫存”已取得一定效果。截至2018年7月,住宅庫存為2.69億平方米,較其最高點降低了42.27%。然而,“去庫存”也給市場帶來以下三個方面的問題。

        第一,“一刀切”的全國性宏觀調控政策弱化了“一城一策”的差異性調控。2014年“9·30”新政提出認房不認貸、首套房貸款最低首付款比例下調至30%、貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍等一系列全國性房貸放松政策。當時,4個一線城市的庫存并不高(去化周期均小于12個月),且處于嚴格的限購狀態。“9·30”新政出臺意味著變相的放松,“去庫存”的提出加劇了一線城市房價的上漲預期。2016年4個一線城市房價整體上漲,其中深圳最為明顯,漲幅達到60%。

        降準、降息及有關房地產業相關稅費減免等全國性利好政策也在一定程度上刺激了一線城市房價的上漲。“一刀切”式的全國性調控政策,在執行過程中難以平衡城市間的差異,致使“一城一策”很難真正落實。

        第二,“去庫存”反而使熱點城市供應不足。隨著“去庫存”戰略的實施,核心城市庫存下降明顯,20個熱點城市庫存總量從2015年的2.50億平方米下降到2017年的1.44億平方米,降幅為42.45%,部分城市庫存下降的幅度更大,比如杭州、西安、武漢等城市降幅超過60%。庫存降低導致供給不足,市場供需失衡加劇。為穩定房價,新政頻出,反而導致市場亂象叢生。

        第三,部分三四線城市庫存由“去”變 “補”,人口凈流出區域長期風險積聚。在“去庫存”背景下,三四線城市銷售形勢趨好。統計局公布的40個大中城市住宅銷售情況顯示,三線城市住宅銷售面積在2016年進入快速增長時期,當年增幅達到19.75%。2017年漲幅開始明顯超過一二線城市。因此,開發商也開始積極在三四線甚至級別更低的城市大量購置土地。在同策研究院監測的111個城市中,71個三四線城市在2016年1月至2018年7月住宅面積成交了4.68億平方米,而同期新增住宅規劃建筑面積達到4.76億平方米,土地供應超出住宅銷售量,“去庫存”變成了“補庫存”。同期,一線和二線城市的規劃面積庫存呈現負增長,增速分別為-28.07%和-12.26%,原本庫存不高的一二線城市更加劇了庫存緊張的局面。

        《金融時報》記者:您如何看待三四線城市房地產市場過熱的局面?

        盛松成:三四線城市房地產過熱的原因主要有三個方面,一是絕大部分三四線城市房地產市場處于調控政策的洼地,政府對于投資購房持默許態度;二是一二線城市調控擠出的投資需求向三四線城市轉移;三是三四線城市近幾年大力推行以貨幣化安置為主的棚戶區改造,部分居民同時具備了購房的需求和能力。

        三四線城市房地產市場持續過熱將會積累巨大的風險。從短期風險來看,主要表現為市場風險和政策風險。從長期風險來看,缺乏產業支撐、人口外流的三四線城市風險更高。在我們監測的25個住宅規劃面積超過住宅銷售面積的城市中,有17個(占比68%)城市出現人口凈流出。這些城市的庫存在人口外流趨勢下風險進一步增加。

        “補庫存”的三四線城市在區域分布上呈現以下特征:東部經濟圈的三四線城市人口出現凈流入,比如常熟、常州、湖州、太倉,這一類城市長期風險不高;部分中西部核心城市周邊的三四線城市也呈現人口凈流入的特征,比如岳陽、宜昌,這一類城市人口流入雖低于東部經濟圈三四線城市,但風險也相對較小;中西部其他人口凈流出的三四線城市,尤其是流出量比較大的城市,長期風險較高,比如遵義、瀘州、南充等。

        三四線城市正處于城鎮化進程中,有些地區工業化剛起步,低成本成為吸引企業入駐、推動工業化和城鎮化的主要優勢,但“去庫存”戰略帶動了房價的快速上漲,進而推升土地成本、人力成本等,將擠壓企業的利潤空間,成為企業進入這些地區的阻礙,甚至會迫使本地企業外遷。全球制造業轉移也在很大程度上緣于轉出地成本高企、喪失比較優勢。因此,三四線城市房價過快上漲可能會對中國的城鎮化進程及全面工業化造成較大的負面影響。

        《金融時報》記者:從以上探討來看,您認為“去庫存”應該如何更好地推進呢?

        盛松成:第一,明確合理的庫存水平是討論“去庫存”的前提。對此,住建部給出了指導意見:“對消化周期在36個月以上的,應停止供地;36個至18個月的,要減少供地;12個至6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。”絕對量指標可以參考三個數量,一是老舊住宅的折舊量,按照住宅70年折舊計算,每年的折舊率為1.4%;二是城鎮化進程中新進入居民的需求量;三是居民用于提高居住水平的改善需求量。

        第二,合理居住需求的認定是房地產調控的基礎。

        第三,妥善處理三四線城市“去庫存”帶來的后果。

        第四,把供給和需求相結合進行動態管理調控。供給和需求相結合進行調控才是解決房地產問題的根本途徑。未來調控要注重兩點:一個是供給端調控;一個是動態調控。供給端調控解決市場需求問題,動態調控則根據供求關系因時而變。

        第五,房價調控的思路應從局部向整體轉變。房地產市場作為一個系統性的整體,各個環節緊密相連,難以分割。局部性的調控很難達到預期的效果,反而可能進一步扭曲市場,增加未來調控的難度。

        第六,要真正落實“一城一策”。實現“一城一策”需要做到兩個結合。一是短期調控和長期目標相結合。短期內房地產市場的調控思路不能單以房價高低或者庫存大小為準繩,而是應以城市長期發展為準則;二是全國政策和城市政策相結合,正確合理評估政策的影響并儲備相應對沖措施。

        第七,在“去庫存”基本完成后應對潛在通脹和金融風險。目前“去庫存”已經接近尾聲,房價出現大幅上漲的城市基本都出臺了調控政策。當房價上漲空間受限后,投資者將會套現離場,即使按照存量房交易10%的活躍成交量來估算,也將達到24.96萬億至28.59萬億元的交易規模。如此大規模的資金釋放,可能造成通脹壓力。當前國內投資渠道仍然比較有限,如何承接如此大規模的資金轉移?如何應對通脹壓力和資產價格波動及資本外流?如何維護金融安全和金融穩定,也需要未雨綢繆。

        第八,預期管理在房地產市場調控中不可缺位。預期管理是房地產市場調控政策的重要組成部分,應予以高度重視。

        第九,我國房地產市場信息化、透明化建設亟待解決。公開、透明的信息有利于市場主體做出理性判斷,減少盲目決策,也有助于改善調控效果。

      責任編輯:楊喜亭
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